2011年房地产估价师第十章重点20

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  该项费用主要根据清洁卫生工作所负责的楼面面积大小。列入清洁卫生费用的详细科目,包括建筑物内外地面的清扫、大堂和走道地面打蜡、洗手间的清扫和消毒、垃圾清运以及化粪池清掏费用。对单元内部使用空间的清洁卫生工作,要视租赁合约的情况而定,如物业服务企业负责单元内部使用空间的清洁卫生,则应单独列项,即与公共部位的清洁卫生费用分开管理。

  大型物业一般要和城市的环卫公司签署合约,请其负责垃圾清运和化粪池清掏工作。垃圾清运费用的数量,主要根据物业每月需清运的垃圾的数量(重量和体积),或需设置的垃圾筒的数量以及需要垃圾清运车的数量。由于城市垃圾数量的增加和垃圾解决能力的限制,国家和当地政府都在鼓励使用可再生的纸张、玻璃、塑料和金属,并将其按照类别存储放置,以减少垃圾处理时的工作量,减少资源的浪费。

  出于对物业公共安全的考虑,大多数物业服务企业都与保安公司签署一个保安合同,请保安企业来提供保安服务。其他与安全有关的费用支出,常列在相应的直接费用中。例如,停车位和公共部位的夜间照明费用,应计入能源费中的电费细目中;如果是保安人员负责出入登记工作,则其工资、福利等支出,就计入人工费科目中。

  办公费是一个宏观的概念,包括零星办公用品、低值易耗品支出、邮寄费和其他与现场办公室运作相关的费用,如聘请法律顾问的费用等。此外,广告宣传及市场推广费,也可列入办公费或单列科目。有时一些非标准的收费(如报税准备费等),也在办公费支出。

  该项费用指物业服务企业拥有的交通、通讯、办公、工程修理、各类设备、机械等固定资产的折旧支出。其折旧年限通常按5年计算。按固定资产总额分摊到每月逐月提取,单独设立科目。

  收益性物业管理中常有一些预计不到的费用支出,如短期内物价的上涨,意外事件的发生等。为此,在经营费用的测算过程中,通常列入一项不可预见费,可按前七项费用之和的5%计算。不可预见费应单独设账,其支出应严格控制。

  虽然保险费是每半年或每年支付一次,但保险费的实际支出还要受保险计划安排的影响。保险费项目通常只包括物业本身的保险,员工医疗保险和失业保险在人工费中开支。在保险费中开支的保险项目一般来说包括:①火险。指对由于火灾导致的投保物业的所有直接损失或损毁为保单持有人提供保障。②火险附加险。为火灾保险的附加险种,包括了在火灾扑救过程中由于风暴、冰雹、爆炸、空难、交通工具、水毁、烟雾、人员受伤或死亡等可能会引起的相关损失。③全损险。包括了保单中没有特别排除的其他任何损失。④锅炉保险。由于锅炉事故导致的所有损毁的保险。⑤财产毁损责任保险。投保物业对其他财产毁损应承担的责任。⑥租金损失保险。由于物业损毁而使部分或全部物业不能正常出租而引起的业主收入损失。⑦职工信用保险。由于其他人的非礼行为导致的某人财务收入损失。该险种常由物业服务企业为其职员购买。⑧业主和租户责任保险。物业内某人或某些人受伤而对业主或租户的索赔。⑨交通工具保险。该项保险主要是为驾驶物业所拥有的各种交通工具的雇员购买,当这些交通运输工具在使用的过程中出现责任问题时,可保护业主的利益。

  物业服务企业管理费和利润,通常是物业有效毛租金收入的一个百分比,有效毛租金收入低于预计的某一数值时,还能确定物业管理费和利润的一个最低值。其具体比例,可根据政府有关法律法规和当地物业管理市场情况确定。通常,从事收益性物业的物业服务企业,其企业管理费和利润的提取比例,高于从事居住物业的物业管理。

  法定税费包括营业税及附加,税率为5.5%,按月缴纳。按照国家发改委和原建设部《物业服务收费管理办法》的规定,物业服务企业在收取物业服务费用时,可以在包干制或酬金制两种形式中选择。采用包干制时,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。采用酬金制时,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或物业服务支出,则包括了前述1~9项费用。因此,营业税及附加的征收基数,在采用包干制时为物业服务企业收取的物业服务费用,在采用酬金制时为物业服务企业所收取的酬金。从中能够准确的看出,包干制和酬金制两种收费模式下的税负差异较大,体现出政府鼓励物业服务企业采用酬金制收费模式。

  史家解读:此处的法定税费应是针对业主出租物业时必要的运营费用中的一项:即经营税费,即两税一费,而不是指物业服务企业从事物业服务活动时应缴纳的经营税费。

  对收益性物业来说,业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况,按年计征,分期缴纳。对于商品房出租的,通常按房产原值征收,税率为1.2%;对于事业单位出租房屋的,按租金收入征收,税率为12%。该税有些地方每月征收一次,有些地方半年或一年征收一次。但物业服务企业在确定该项费用的预算时,一般是以月为基础的,也就是说用每月留出来的房产税供需要缴纳该税项时使用。对于商场和写字楼等商业物业,有些租约规定缴纳房产税的义务由租户来承担,或以租金的特殊的比例向租户另外收取(即租金中不含房产税)作为物业服务企业的代收代缴费用。该项代收代缴费用,可以按月估算和收取,由物业服务企业存入专项账户,以便在需要缴纳房产税时使用。